Застройщик объявлен банкротом – что делать дольщикам

Приобретая квартиру в еще недостроенном доме, гражданин рискует так и не заселиться в нее, поскольку дом может оказаться бесперспективным долгостроем, если застройщик обанкротится. Когда подрядчики или банковские организации видят, что компания не может расплатиться за выполненную работу, так как не имеет на это средств, они инициируют ее банкротство.

Лучшим сценарием для дольщика будет, если застройщик все же окончит строительство сам, несмотря на финансовые трудности. К примеру, привлечет инвестора, готового предоставить средства для завершения строительства.

Самый невыгодный вариант – это признание застройщика банкротом. В ходе такой процедуры будут установлены все, перед кем у компании имеются невыполненные обязательства и будут частично или полностью удовлетворены требования кредиторов.

Что происходит, когда банкротится подрядчик?

Порядок проведения процедуры определяет ФЗ N 210. Одним из первых этапов признания несостоятельности является подготовка реестра всех физических и юридических лиц, перед которыми компания-банкрот имеет невыполненные обязательства. Этим занимается назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий, который также разделяет всех дольщиков на две категории:

1. Граждане, которые приобрели недвижимость и претендуют на компенсацию.
2. Лица, на которых застройщик переписал свою собственность, чтобы она не была изъята для продажи на аукционе.

В ходе банкротства эксперт может искать и оспаривать все сделки, которые кажутся подозрительными и были заключены с целью вывода имущества. После успешного завершения процедуры недостроенный объект у компании изымается и передается в собственность дольщикам, которые завершают строительство и сдают его в эксплуатацию.

Как дольщики могут узнать, что застройщик обанкротился

Круг обязанностей управляющего включает информирование всех участников строительства о начале процедуры несостоятельности. Он должен отправить владельцам квартир извещение о начале конкурсного производства и необходимости подачи документов, чтобы их включили в список кредиторов. Узнать контакты конкурсного управляющего граждане могут из определения суда о банкротстве, а также из официального извещения в газете «Коммерсантъ».

После того как человек получил извещение, он должен в течение 3 месяцев подать необходимые справки в суд. Если дольщик не успеет подготовить все документы, то его не добавят в реестр кредиторов, то есть, он не получит ни квартиры, ни денег. Согласно закону, дольщики включаются в 3-ю очередь требования – после возмещения судебных издержек и вреда, нанесенного жизни и здоровью, а также после расчетов с работниками компании.

На что могут рассчитывать дольщики

Суд предоставляет дольщикам возможность самостоятельно выбирать, какой вариант более выгоден для них: получение квартиры или возврат денег. Исходя из преследуемой цели, эти лица должны подать документы вместе с заявлением о добавлении в один из списков кредиторов.

Что входит в пакет документов:

• копия паспорта;
• подтверждение внесенной оплаты по договорам;
• договор по уступке права требования;
• соглашение долевого участия.

Если гражданин не имеет возможности ждать завершения строительства дома и предпочитает получить финансовую компенсацию, он пишет заявление с прошением добавить его в реестр денежных требований. Участники, которым необходима недвижимость, попадают в список требований на получение жилья.

Дольщики, которые не смогли подать документы в установленный законом срок, имеют право его продлить. Это возможно при наличии уважительной причины с обязательным предоставлением доказательств. Например, управляющий вовремя не отправил извещение и из-за этого гражданин не успел предоставить все документы.

Все перечисленные документы можно отправить конкурсному управляющему по почте (заказным письмом с обязательной описью) или предоставить их лично. После получения письма специалист на протяжении месяца должен принять решение, будет ли участник строительства включен в список требований. О результате рассмотрения вопроса человека обычно извещают почтовым извещением.

Если покупателя не добавили в реестр

Дольщик, который не попал в реестр, может обратиться в суд для восстановления справедливости. Если арбитражный управляющий не внес человека в список кредиторов, то его могут туда добавить по решению суда. Начать отстаивать свои права участник строительства может не позднее, чем через 2 недели после вынесения управляющим решения об отказе.

Покупатели недвижимости в застрахованных объектах дополнительно имеют возможность получить компенсации при страховом случае:

• строительная компания признана несостоятельной;
• участника строительства включили в список требований;
• запущено конкурсное производство.

Если человеку выплатят страховку, то из его требований к банкроту обязательно будет вычтена компенсация от страховой компании. Однако следует признать, что страховщики почти никогда не платят добровольно – добиваться выплат от них нужно по решению суда.

Выплата денежных средств при банкротстве строительной компании

Компенсация участникам строительства выплачивается из средств, которые были собраны Фондом защиты дольщиков. Если участники пришли к решению о возмещении деньгами, то всю сумму, потраченную на покупку недвижимости, вероятнее всего вернуть не получится.

Для определения размера выплат используется формула:

Компенсация = Площадь недвижимости * средняя рыночная цена за 1 кв. м, установленная Минстроем.

В итоге получается, что итоговый показатель будет отличаться в меньшую сторону от реальной рыночной стоимости недвижимости. К тому же во время расчетов возмещения ограничивают площадь квартиры – она не должна превышать 120 кв. м.

Если строительная компания делала взносы в Фонд защиты дольщиков, то участники строительства могут выбирать, каким способом будет выполнено возмещение:

• долгострой будет передан другому застройщику;
• объект будет закончен усилиями кооператива;
• вкладчики получат компенсацию от Фонда защиты дольщиков.

Согласно ФЗ №391, чтобы решение вступило в силу за него должны отдать свои голоса большинство членов собрания (не менее 3/4). Если будет принято решение заканчивать возведение дома, то всем участникам (включая тех, которые голосовали за возврат денег) нужно будет ждать завершения строительства. Когда у обанкротившейся компании есть несколько незаконченных домов, выполняется голосование отдельно по каждому из них.

Что будет с недостроенным домом

После того как реестр требований составлен, управляющий назначает дату первого собрания кредиторов. Его целью является определение дальнейшей судьбы недостроенного объекта. Извещения отправляются по почте каждому участнику, а собрание проводится в течение 90 дней после утверждения списка кредиторов.

Участники должны прийти к решению о создании специального жилищно-строительного кооператива, который закончит строительство дома. Далее суд выносит постановление о передаче объекта этому кооперативу.

Что будет с владельцами нежилой недвижимости в недострое

Еще недавно покупатели нежилой недвижимости (офисов на первом этаже здания, складов и мест под парковку) при несостоятельности застройщика оказывались в очень невыгодном положении – их включали в последнюю очередь удовлетворения. Когда недострой передавался кооперативу для завершения строительства, нежилые помещения обычно реализовывали на торгах. И если у строительной компании не хватало имущества, чтобы оплатить все долги кредиторам, эти покупатели рисковали остаться без компенсации. Теперь же собственники квартир и владельцы нежилого фонда имеют одинаковые права, и их всех на равных условиях включают в реестр требований кредиторов.

Ссылки на источники:

При подготовке данного материала эксперт использовал следующие источники:

1. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 27.10.2002 ред. от 02.07.2021 N 127-ФЗ (pravo.gov.ru)

2. Федеральный закон «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» от 03.07.2016 N 230-ФЗ ред. от 20.07.2020 N 215-ФЗ (consultant.ru)

3. Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» от 13.12.2013 ред. от 02.07.2021 № 353-ФЗ (cbr.ru)