Что будет с ипотечной квартирой?

Большая часть кредитов в стране приходится на ипотечные. Банкротство при открытой ипотеке возможно, но для должника процедура будет невыгодной. Рассмотрим, что будет с ипотечной квартирой, если человек подаст заявление на признание его банкротом.

Ипотечное жилье — отберут или нет?

Если гражданин объявил себя банкротом, то это не аннулирует его обязательств перед банком – нельзя просто снять с себя финансовое бремя. Должника признают банкротом лишь после того, как его имущество будет реализовано, а вырученные деньги пойдут на погашение долгов перед кредиторами. Только после этого процесс банкротства завершается.

Перед началом процедуры все имущество человека подлежит описи, а на этапе реализации финансовый управляющий должен оценить собственность и внести ее в конкурсную массу. Из перечня на продажу исключаются только те объекты, которые не подлежат реализации – их список указан в ГК РФ. В эту категорию относят личные вещи должника, некоторую бытовую технику и мебель, инструменты и оборудование для осуществления профессиональной деятельности, а также транспорт, нужный для перемещения инвалиду. Также в данный перечень входит единственное жилье должника. Именно поэтому многие думают, что единственную квартиру, взятую в ипотеку, не имеют права реализовывать.

Однако ипотечное жилье подлежит взысканию и продаже независимо от того, является оно единственным у человека или нет.

До 2019 года люди, имеющие квартиру в ипотеке, получали некоторые преимущества при признании себя банкротом. Если гражданин вносил ежемесячные платежи без просрочек, то он мог списать другие долги, сохранив при этом ипотечный кредит. Однако, чтобы не допустить распространения мошеннических схем, с 2019 года залоговая недвижимость подлежит взысканию. Теперь списать все долги и оставить ипотеку невозможно.

Даже если должник пожелает вносить платежи в обход моратория, то такие операции будут отозваны. Финансовый управляющий не допустит самостоятельного погашения кредитов в обход предписанных правил.

Что предпринять до начала процедуры банкротства?

Ипотечное жилье не является собственностью заемщика, поскольку находится в залоге у банка. Поэтому у гражданина не так много вариантов сохранить его. Если банкротство – единственный реальный способ избавиться от огромных долгов, то им стоит воспользоваться. Однако, чтобы должнику не потерять при этом и ипотечное жилье, и средства на покупку нового, перед подачей заявления на банкротство можно попытаться:

• облегчить условия кредитования и выплатить долг банку;
• выделить родственнику или ребенку долю в собственности;
• самостоятельно продать квартиру и возвратить себе часть средств за нее.

Рассмотрим подробнее каждый способ.

Изменение условий кредитования

Перечислим основные варианты, помогающие сохранить ипотеку при банкротстве:

1. Кредитные каникулы — самый лучший вариант для заемщика, у которого возникли финансовые трудности. Каждый заемщик может попросить у банка отсрочку и временно не платить сумму основного долга, погашая только проценты.
2. Рефинансирование — это процедура пересчета и перезаключения кредита на более выгодных условиях. Многие банки перекредитуют добросовестных заемщиков, если у них возникли финансовые трудности.
3. Реструктуризация долга — изменение графика платежей по кредиту. Заключается договор на более длительный срок и, таким образом, ежемесячные платежи сокращаются, а человеку становится проще выплачивать заем.
4. Рассрочка через Агентство ипотечного жилищного кредитования — получить ее могут отдельные категории граждан, которые в большей степени подлежат защите со стороны государства.

Если человек оказался в трудном финансовом положении и готов пойти на банкротство, то стоит предварительно попробовать договориться с банком. В случае отказа у должника в суде будет веское доказательство, что он пытался найти выход из ситуации, а значит – является добросовестным заемщиком. Никто не сможет обвинить человека в фиктивном банкротстве.

Продажа ипотечного жилья перед банкротством

Также заемщику стоит попробовать договориться с кредитной организацией о самостоятельной продаже квартиры. В этой ситуации гражданин сможет вернуть долг банку и возместить себе часть средств, потраченных на погашение кредита. В случае признания физлица банкротом квартира будет продана на торгах, а все вырученные деньги уйдут на погашение задолженности. Однако стоимость жилья в этом случае может быть гораздо ниже рыночной, а значит, кредитор понесет больше убытков.

Выделение доли в собственности

Чтобы сохранить ипотечное жилье от реализации в процессе банкротства, можно перед подачей документов в суд:

• выделить в квартире долю жене (мужу);
• перезаключить ипотечный договор на другого заемщика.

Если недвижимость была куплена в счет материнского капитала, то это никаким образом не защищает права несовершеннолетних детей. В квартире дети не являются собственниками. Должники могут выделить долю ребенку только после полного расчета по банковским платежам. Если дети в квартире будут прописаны, то реализовать имущество сложнее – для этого потребуется одобрение органов опеки. Они как правило, неохотно одобряют процедуру. Этот момент также помогает защитить ипотечное жилье от продажи при банкротстве.

Как сохранить ипотеку при введенной процедуре банкротства?

Сохранить жилье после начала процедуры можно, если суд по делу о банкротстве утвердит график реструктуризации долга. Для этого заемщик должен:

• не иметь судимости по экономическим преступлениям;
• обладать достаточно высоким уровнем доходов для погашения кредита;
• за предыдущие 5 лет не признаваться банкротом.

График реструктуризации ограничен – максимум 3 года, за которые должник должен ежемесячно вносить средства равными частями. Возможна активация долговых каникул сроком не более 4-х месяцев.

Итоги

Цель процедуры банкротства – покрыть максимум долгов перед кредиторами, и при этом не оставить должника «на улице». Поэтому в законе о признании неплатежеспособности четко указано, что единственное жилье банкрота не подлежит реализации.

Однако ипотека – это отдельная ситуация. Гражданин не является полноправным собственником залогового имущества до полного окончания выплат, поэтому его ипотечное жилье не подпадает под общие правила. Оно обязательно будет реализовано для погашения задолженности перед всеми кредиторами.

Чтобы предотвратить такой невыгодный итог банкротства, необходимо перед началом процедуры воспользоваться одним из перечисленных способов.