г. Москва
  • Москва
  • Санкт-Петербург
  • Саратов
  • Воронеж
  • Волгоград
  • Пермь
ул. Марксистская д. 22 стр. 1, офис 503

Что будет с ипотечной квартирой?

 

Дмитрий Томилин
Начальник юридического подразделения "Название"

Если у должника при прохождении процедуры банкротства в собственности имеется ипотечная квартира, то:
1. При процедуре реструктуризации долгов должник-банкрот должен оплатить минимум 100% от стоимости данной квартиры в срок до 2 лет. Только при выполнении таких условий ипотечная квартира останется непосредственно за должником.
2.  В ходе процедуры реализации имущества залоговая недвижимость должна быть реализована. Кредитор, включаемый в реестр требований как залоговый, должен провести оценку своего имущества, выставить его стоимость и выслать положение о продаже имущества финансовому управляющему. Финансовый управляющий обязан данное имущество выставить на торги.

Большая часть кредитов в стране приходится на ипотечные. Банкротство при открытой ипотеке возможно, но для должника процедура будет невыгодной. Рассмотрим, что будет с ипотечной квартирой, если человек подаст заявление на признание его банкротом.

Ипотечное жилье — отберут или нет?

Если гражданин объявил себя банкротом, то это не аннулирует его обязательств перед банком – нельзя просто снять с себя финансовое бремя. Должника признают банкротом лишь после того, как его имущество будет реализовано, а вырученные деньги пойдут на погашение долгов перед кредиторами. Только после этого процесс банкротства завершается.

Перед началом процедуры все имущество человека подлежит описи, а на этапе реализации финансовый управляющий должен оценить собственность и внести ее в конкурсную массу. Из перечня на продажу исключаются только те объекты, которые не подлежат реализации – их список указан в ГК РФ. В эту категорию относят личные вещи должника, некоторую бытовую технику и мебель, инструменты и оборудование для осуществления профессиональной деятельности, а также транспорт, нужный для перемещения инвалиду. Также в данный перечень входит единственное жилье должника. Именно поэтому многие думают, что единственную квартиру, взятую в ипотеку, не имеют права реализовывать.

Однако ипотечное жилье подлежит взысканию и продаже независимо от того, является оно единственным у человека или нет.

До 2019 года люди, имеющие квартиру в ипотеке, получали некоторые преимущества при признании себя банкротом. Если гражданин вносил ежемесячные платежи без просрочек, то он мог списать другие долги, сохранив при этом ипотечный кредит. Однако, чтобы не допустить распространения мошеннических схем, с 2019 года залоговая недвижимость подлежит взысканию. Теперь списать все долги и оставить ипотеку невозможно.

Даже если должник пожелает вносить платежи в обход моратория, то такие операции будут отозваны. Финансовый управляющий не допустит самостоятельного погашения кредитов в обход предписанных правил.

Что предпринять до начала процедуры банкротства?

Ипотечное жилье не является собственностью заемщика, поскольку находится в залоге у банка. Поэтому у гражданина не так много вариантов сохранить его. Если банкротство – единственный реальный способ избавиться от огромных долгов, то им стоит воспользоваться. Однако, чтобы должнику не потерять при этом и ипотечное жилье, и средства на покупку нового, перед подачей заявления на банкротство можно попытаться:

  • облегчить условия кредитования и выплатить долг банку;
  • выделить родственнику или ребенку долю в собственности;
  • самостоятельно продать квартиру и возвратить себе часть средств за нее.

Рассмотрим подробнее каждый способ.

Изменение условий кредитования

Перечислим основные варианты, помогающие сохранить ипотеку при банкротстве:

  1. Кредитные каникулы — самый лучший вариант для заемщика, у которого возникли финансовые трудности. Каждый заемщик может попросить у банка отсрочку и временно не платить сумму основного долга, погашая только проценты.
  2. Рефинансирование — это процедура пересчета и перезаключения кредита на более выгодных условиях. Многие банки перекредитуют добросовестных заемщиков, если у них возникли финансовые трудности.
  3. Реструктуризация долга — изменение графика платежей по кредиту. Заключается договор на более длительный срок и, таким образом, ежемесячные платежи сокращаются, а человеку становится проще выплачивать заем.
  4. Рассрочка через Агентство ипотечного жилищного кредитования — получить ее могут отдельные категории граждан, которые в большей степени подлежат защите со стороны государства.

Если человек оказался в трудном финансовом положении и готов пойти на банкротство, то стоит предварительно попробовать договориться с банком. В случае отказа у должника в суде будет веское доказательство, что он пытался найти выход из ситуации, а значит – является добросовестным заемщиком. Никто не сможет обвинить человека в фиктивном банкротстве.

Продажа ипотечного жилья перед банкротством

Также заемщику стоит попробовать договориться с кредитной организацией о самостоятельной продаже квартиры. В этой ситуации гражданин сможет вернуть долг банку и возместить себе часть средств, потраченных на погашение кредита. В случае признания физлица банкротом квартира будет продана на торгах, а все вырученные деньги уйдут на погашение задолженности. Однако стоимость жилья в этом случае может быть гораздо ниже рыночной, а значит, кредитор понесет больше убытков.

Выделение доли в собственности

Чтобы сохранить ипотечное жилье от реализации в процессе банкротства, можно перед подачей документов в суд:

  • выделить в квартире долю жене (мужу);
  • перезаключить ипотечный договор на другого заемщика.

Если недвижимость была куплена в счет материнского капитала, то это никаким образом не защищает права несовершеннолетних детей. В квартире дети не являются собственниками. Должники могут выделить долю ребенку только после полного расчета по банковским платежам. Если дети в квартире будут прописаны, то реализовать имущество сложнее – для этого потребуется одобрение органов опеки. Они как правило, неохотно одобряют процедуру. Этот момент также помогает защитить ипотечное жилье от продажи при банкротстве.

Как сохранить ипотеку при введенной процедуре банкротства?

Сохранить жилье после начала процедуры можно, если суд по делу о банкротстве утвердит график реструктуризации долга. Для этого заемщик должен:

  • не иметь судимости по экономическим преступлениям;
  • обладать достаточно высоким уровнем доходов для погашения кредита;
  • за предыдущие 5 лет не признаваться банкротом.

График реструктуризации ограничен – максимум 3 года, за которые должник должен ежемесячно вносить средства равными частями. Возможна активация долговых каникул сроком не более 4-х месяцев.

Итоги

Цель процедуры банкротства – покрыть максимум долгов перед кредиторами, и при этом не оставить должника «на улице». Поэтому в законе о признании неплатежеспособности четко указано, что единственное жилье банкрота не подлежит реализации.

Однако ипотека – это отдельная ситуация. Гражданин не является полноправным собственником залогового имущества до полного окончания выплат, поэтому его ипотечное жилье не подпадает под общие правила. Оно обязательно будет реализовано для погашения задолженности перед всеми кредиторами.

Чтобы предотвратить такой невыгодный итог банкротства, необходимо перед началом процедуры воспользоваться одним из перечисленных способов.

Комментарии

13 комментариев на «“Что будет с ипотечной квартирой?”»

    Юлия:

    Понятно, что ипотечная квартира в любом случае будет отобрана у должника. А вот как быть, если это жильё единственное и в нём проживают несовершеннолетние дети? Знаю, что у коллеги отбирали ипотечную квартиру по решению суда и не выселяли их из неё пока дочери не исполнилось 18 лет, но там не было признания банкротства. В случае с банкротством такие правила действуют или всех выселяют безоговорочно?

    xenia:

    Выделение доли недвижимости супругу или супруге разве не сочтется подозрительным и не будет расценено, как попытку банкрота увернуться от конфискации и реализации его имущества? Потому что обычно, когда подобные вещи делаются незадолго до объявления официального банкротства, их признают попытками мошенничества. Или в данном случае какие-то другие условия?

    Александр:

    Еще одно доказательство того, что банкротство, это крайняя мера, когда других вариантов для урегулирования отношений с заказчиком просто не осталось. Квартира, находящаяся в ипотеке, буде описана, и, скорее всего, потеряна. И продажа ипотечной квартиры перед банкротством скорее всего не поможет, эту сделку выявят и оспорят. Процедура банкротства это позволяет.

    Николай Карелов:

    Ну вообще это логично — взял ипотеку, плати. Если объявляешь себя банкротом — реализуй имущество, оплати ипотеку, потом проходи процедуру банкротства. Иначе бы половина страны взяли бы ипотеку и объявили себя банкротом, оставшись с квартирой. Варианты сохранения жилья действенные, но тут нужно понимать, у нас люди пока слабо это осознают, что лучшее лекарство — это связь с банком, изменение условий выплаты, каникулы по платежам итд. Банк — не враг, он сам заинтересован в том, чтобы вы все же выплатили деньги, он идет на уступки. А вот мошенники, скрывающиеся за МФО — вот это вот ваш враг, т.к. они заинтересованы в том, чтобы вы или выплатили бешеные проценты, или обчистить вас до нитки. Так что лучше всего — договориться с банком и не юлить.

    Анна:

    Получается, что если ты банкрот, то ипотечная квартира в любом случае тоже уже твоей не станет?

    Сергей:

    Очень актуально так как собираемся оформлять ипотеку. Теперь учтем возможные риски, спасибо!

    Владимир:

    Все-таки не сильно понял, можно будет если что признать себя банкротом, списать другие долги, а ипотечную квартиру оставить? То есть пытаться нормально выплачивать ипотечный кредит. Или 100% квартира подлежит реализации? Есть реальные случаи?

      В случае признания гражданина банкротом его задолженность признается безнадежной. Ипотечная квартира в любом случае подлежит реализации. Единственный вариант сохранить ипотечное жилье — реструктуризация долгов в рамках процедуры банкротства. От имени должника готовится план, в котором задолженность перед залоговым кредитором должна быть погашена в полном объеме, а долг перед другими кредиторами — в размере не менее 50% в течение 3-х лет. Но для утверждения такого плана необходим подтвержденный источник дохода, позволяющий исполнять данный план. К тому же кредиторы должны большинством голосов на собрании кредиторов одобрить данный план, в противном случае придется утверждать его через суд, а значит срок исполнения плана придется сократить до 2-х лет. Если же у должника не хватает ежемесячного дохода для исполнения плана, то квартиру придется продавать.

    Анатолий Бойко:

    Вопрос с ипотечной квартирой в процессе банкротства необходимо попытаться урегулировать по средствам реструктуризации, учитывая размер выплат и ставку. Возможно ли переоформить уже непосредственно в процедуре банкротства квартиру на другое лицо? Тогда бы все вопросы были сняты.

    Михаил:

    А если ипотечное жилье единственное у человека? Получается, что забрать квартиру в таком случае нельзя будет? Понятное дело, что тогда должно пойти под реализацию имущество. Ситуация достаточно интересная, но уверен, что у нас в стране она не раз уже имела место быть.
    Я же всё-таки считаю, что по каждому вопросу лучше консультироваться со специалистом на месте.

      Владимир:

      Говорят, что если прописать в квартире несовершеннолетнего ребенка, то выселить не смогут.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Завершённые судебные дела

Документы размещены с разрешения участников
А40-70855/18-101-85Ф
Москва
Сумма долга: 541584,39 ₽
Списано: 541584,39 ₽
Получение заявки: 05.02.2019
Отправка заявления: 01.04.2019
Вынесение решения: 07.10.2019
Процент выполнения: 100%
Изучить дело
А40-100879/18-179-125 Ф
Москва
Сумма долга: 480 142,63 ₽
Списано: 480 142,63 ₽
Получение заявки: 28.05.2018
Отправка заявления: 24.07.2018
Вынесение решения: 07.11.2019
Процент выполнения: 100%
Изучить дело
А64-1849/2019
Тамбов
Сумма долга: 1091602.56 ₽
Списано: 1091602.56 ₽
Получение заявки: 17.10.2018
Отправка заявления: 14.12.2018
Вынесение решения: 02.04.2019
Процент выполнения: 100%
Изучить дело
А40-222186/18-177-181
Москва
Сумма долга: 3 402 717,66 ₽
Списано: 3 402 717,66 ₽
Получение заявки: 08.10.2018
Отправка заявления: 02.11.2018
Вынесение решения: 29.04.2019
Процент выполнения: 100%
Изучить дело
А64-4311/2018
Тамбов
Сумма долга: 329 722,15 ₽
Списано: 329 722,15 ₽
Получение заявки: 01.10.2018
Отправка заявления: 26.11.2018
Вынесение решения: 20.01.2020
Процент выполнения: 100%
Изучить дело

Отзывы наших клиентов

Мария К.

В 2013 году я взяла кредит в банке «Тинькофф» на 1 млн рублей, но выплатить его вовремя не получилось — пошли проценты, долг нарастал. Я одна воспитываю ребенка и у меня не было возможности выплачивать. Посмотрев в интернете отзывы о «Банкирро», я решила обратиться к ним. Мне помогли собрать все документы и в течение около полугода выполнили процедуру…

Читать полностью
Алешин А.

Благодарен компании «Банкирро», отдельно юристу Кежаевой Екатерине и всему коллективу за оперативную работу.

Читать полностью
Иванов А. Н.

У меня были кредиты в «Сбербанке», «Почта банке», «Тинькофф» и множестве МФО на общую сумму более 2 млн рублей. В «Банкирро» мне помогли избавиться от долгов. В компании работают отличные специалисты, моим ведущим юристом была Екатерина Кежаева. Рекомендую всем компанию «Банкирро», оцениваю их работу на 10 баллов!

Читать полностью
Денис Д.

Работал на предприятии 15 лет, но в связи с пандемией попал под сокращение и у меня осталось 3 не выплаченных кредита на общую сумму 1,6 млн рублей. Друзья мне порекомендовали компанию «Банкирро», занимающуюся банкротством физических лиц. Ни разу не пожалел, что сюда обратился, меня все устраивало, тем более у меня был отличный кредитный юрист Кежаева Екатерина, которая мне…

Читать полностью
Сидоркина М. В.

У меня сложилась тяжелая финансовая ситуация, в связи с чем я не смогла выплатить свои кредиты. Посоветовавшись с мужем, мы решили обратиться за консультацией в «Банкирро», процесс вела Екатерина Кежаева. Офис находится в Москве, а я живу в области, поэтому лично я приезжала не так часто – в основном все консультации проходили дистанционно. Документы отправлялись в электронном виде,…

Читать полностью