Банкротство с ипотекой

Ипотека — это кредит, который берут, используя недвижимость как залог. Деньги можно потратить на покупку квартиры, и тогда она будет в залоге. Или можно взять кредит на другие нужды, тогда в залог отдают уже имеющуюся квартиру, дом или гараж.

Когда человек начинает процесс банкротства, важным вопросом становится, как сохранить свое жилье. Если квартира или дом — это единственное место, где вы живете, их не заберут. С ипотечным жильем ситуация сложнее, потому что оно в залоге у банка, и вы не являетесь полным владельцем, пока не выплатите все долги. Поэтому, если происходит банкротство, банк может забрать жилье, чтобы вернуть свои деньги. Раньше были такие правила, но с 8 сентября 2024г. вступил в силу новый закон. Давайте выясним, что происходит с ипотечными квартирами в условиях банкротства сегодня и какие новшества ожидают нас после вступления поправок в действие.

Ипотека при банкротстве человека: как это работает

Закон о банкротстве строго относится к ипотеке. Если у человека есть квартира, она должна быть продана, чтобы погасить долги. Можно сохранить только единственное жильё, если оно не обременено залогом. Однако ипотека подразумевает наличие залога, и в случае банкротства квартиру не удастся защитить — её придется продать.

По закону, если человека признают банкротом, он может потерять свою квартиру, даже если он продолжает платить по ипотеке.

80 процентов средств, полученных от реализации заложенного имущества должника, достанутся банку, выдавшему кредит. Остальные 20 процентов будут направлены на погашение долгов перед другими кредиторами. Если банк, предоставивший ипотеку, не сможет вернуть всю сумму, он сможет получить часть денег от продажи другого имущества должника, но только как кредитор третьей очереди. Это подразумевает, что банк может не вернуть всю сумму, а должник всё равно потеряет свою квартиру по ипотечному кредиту, даже если у него нет другого жилья.

Иногда банк, который держит залог, не попадает в список кредиторов, и тогда должники могут сохранить свою ипотеку. Но такие случаи редки и считаются удачей.

Такое действительно может случиться, если человек хорошо платит ипотеку, но у него есть долги перед другими кредиторами. Дело в том, что только банк, который выдал ипотеку, может забрать жильё. Если у него нет претензий к заёмщику, он может не участвовать в списке кредиторов.

Но на практике банки, которые выдали ипотеку, часто участвуют в банкротстве своих заёмщиков, даже если те платят ипотеку вовремя. Это происходит потому, что ипотека может прекратиться, если банк не успеет подать свои требования. Никто не хочет рисковать.

Заберут ли ипотеку при банкротстве: случай из практики

Жительница Подмосковья оказалась в долговой яме перед несколькими банками, но всегда добросовестно расплачивалась за ипотеку на свою крошечную квартирку. Её охватило волнение, когда банк, выдавший ей ипотечный кредит, начал процедуру банкротства. Это жильё было единственным уголком, который она могла назвать домом.

Банк потребовал вернуть 2 451 844 рубля, несмотря на то, что стоимость квартиры составляла всего 2 184 000 рублей. Разница заключалась в начисленных процентах по кредиту.

Суд встал на сторону банка, и женщина вместе со своим финансовым управляющим решили оспорить это решение. Сначала они обратились в один суд, затем в другой, но все их попытки оказались безуспешными. Им не удалось отстоять свои интересы ни в одном из судов.

В конечном итоге дело дошло до Верховного суда, который отменил предыдущее решение арбитража.

Верховный суд учёл несколько обстоятельств, включая тот факт, что квартира была единственным жильём женщины, она исправно платила по кредиту, а её права были защищены ипотечным договором.

В результате Верховный суд решил, что если человек банкротится и у него есть только одна квартира под залог, которую он хорошо обслуживает, то заемщик и банк должны договориться о новых условиях, чтобы заемщик мог сохранить свою квартиру. Благодаря этому решению она смогла остаться в своём жилье, и это стало важным примером для многих.

Как теперь будет проходить процедура банкротства для людей с ипотечным кредитом

Верховный суд открыл новые горизонты для тех, кто оказался в ситуации банкротства. Теперь у них появилась возможность защитить своё единственное жильё, приобретённое в кредит.

В процессе банкротства арбитражный суд предлагает заемщику и банку найти компромисс, который не затронет интересы остальных кредиторов. Это даёт шанс разработать план по пересмотру условий ипотечного долга. При этом сохранение ипотеки на единственное жильё будет независимым от мнения других кредиторов.

Согласно этому соглашению, банк не сможет забрать имущество, находящееся под ипотекой, однако заемщик всё равно обязан исполнять свои финансовые обязательства перед банком даже после объявления банкротства. Погашение ипотеки не может осуществляться за счёт другого имущества, на которое могут претендовать другие кредиторы. Поэтому заемщику следует найти кого-то — человека или организацию, которые возьмут на себя выплаты по ипотечному кредиту.

Если будет одобрен план по изменению долгов, то единственное жильё, приобретённое в ипотеку, не войдёт в общий список долговых обязательств. Однако ипотечный кредит останется в силе, и его всё равно придётся погашать.

Родственники или поручители заёмщика возьмут на себя выплаты по реструктурированной ипотеке из его доходов, но только после завершения процедуры банкротства.

Согласится ли кредитор, обладающий залогом? Не станет ли он препятствием для достижения соглашения? Если его отказ не будет обоснован разумными экономическими соображениями, суд может самостоятельно утвердить план реструктуризации и исключить ипотечное имущество должника из общей массы.

Такое банкротство с ипотекой возможно лишь через судебный процесс. При упрощенном банкротстве через МФЦ не будет никого, кто мог бы рассмотреть предложение о соглашении. В результате существует риск утраты ипотечного жилья, даже если это единственное жилье у должника.

Как проходит банкротство для людей с ипотекой

Как уже упоминалось, существует два пути банкротства для заемщиков с ипотечным кредитом:

Первый вариант — это списание долгов через продажу имущества. В этом случае обязательства по ипотеке аннулируются, но жилье также уходит с молотка, так как оно находится в собственности банка.

Второй способ — реструктуризация долга, которая подразумевает разделение общей суммы на небольшие части, выплата которых растягивается на три года. При этом ипотечный кредит остается в силе.

Реструктуризацию можно инициировать без согласия банка. Для этого необходимо собрать все необходимые документы (как личные, так и касающиеся кредитов) и подать заявление в Арбитражный суд. Не менее важно найти квалифицированного юриста или арбитражного управляющего, который поможет разработать новый график платежей, чтобы он стал более удобным для вас.

Когда суд рассмотрит поданное заявление, будет назначено первое заседание, на котором решится вопрос о начале процедуры банкротства через реструктуризацию долгов. Если всё пойдет по плану, должник получит приятное преимущество — почти целый год, в течение которого не придется выплачивать проценты. В этот период заемщик сможет не вносить платежи по кредитам и другим обязательствам. Однако, стоит продолжать погашать ипотеку.

В этот период должник оказывается в относительном покое: ни кредиторы, ни коллекторы, ни судебные приставы не тревожат его. Это создает благоприятные условия для того, чтобы спокойно разобраться с финансовыми трудностями и совместно с юристом выработать стратегию реструктуризации долгов. Этот план должен быть реальным и выполнимым для должника, и в суде потребуется доказать, что его осуществление возможно с учетом текущего финансового положения.

Как только план получает одобрение, он вступает в силу, и должник обязан строго следовать его условиям. Важно своевременно выполнять платежи кредиторам, указанным в документе. Кстати, в план реструктуризации не всегда входят все кредиторы. Иногда некоторые банки или микрофинансовые организации не выдвигают свои требования, что позволяет сократить общую сумму долга. Более того, при разработке плана можно снизить процентные ставки или даже уменьшить саму сумму долга.

Способы сохранить квартиру с ипотекой

Если у вас есть ипотека и вы столкнулись с финансовыми трудностями, сохранить квартиру можно через реструктуризацию долга. Но есть и другие способы не потерять жилье.

Во-первых, можно попробовать договориться с банком. Например, изменить график платежей или попросить отсрочку. Важно сделать это до того, как появятся просрочки, так как в этом случае шансы на успех выше. Банку тоже выгодно, чтобы вы продолжали выплачивать ипотеку.

Во-вторых, стоит подумать о рефинансировании. Но из-за роста процентных ставок это может не помочь. В этом случае стоит тщательно проанализировать все затраты, связанные с переходом в другой банк, включая страховые взносы, и внимательно ознакомиться с условиями договора — не только с размерами платежей, но и с графиком погашения кредита.

Кроме того, можно попытаться обсудить ситуацию с поручителем, чтобы он либо взял на себя ваши платежи, либо закрыл ипотечный кредит. Это могло бы открыть путь к процедуре банкротства, что дало бы шанс списать долги по другим обязательствам. Снижение долговой нагрузки позволило бы легче рассчитаться с поручителем.

Новые правила для ипотечных банкротов: какие изменения произойдут в законодательстве

Все надеялись, что свежие поправки в закон о банкротстве станут спасательным кругом для тех, кто рискует потерять свои ипотечные квартиры, и учтут интересы всех сторон, вовлеченных в кредитные отношения. 23 июля 2024 года Государственная Дума утвердила законопроект о продаже ипотечного жилья в случае банкротства. 2 августа 2024 года этот закон получил одобрение Совета Федерации, а 8 августа его подписал Президент России. Новые правила вступят в силу 8 сентября 2024 года.

Что же изменится для должников, банков и кредиторов с введением этих новшеств? Главное, что следует запомнить: изменения направлены на то, чтобы помочь должникам сохранить свои квартиры, предлагая варианты погашения ипотеки, которые учитывают интересы всех участников процесса — людей, банков и кредиторов.

Приняты две поправки:

Первая поправка позволяет должнику попросить помощь у другого человека, чтобы погасить ипотечный кредит. Это значит, что если должник станет банкротом, все новые займы, которые он возьмет, будут использоваться для погашения долгов перед кредиторами. Долги будут делиться между кредиторами в зависимости от их размера. Однако после введения поправки, если кто-то решит поддержать должника финансово для закрытия ипотеки, эти средства будут направлены исключительно в банк, выдавший кредит. Это правило останется в силе даже в случае, если у должника отсутствуют другие средства или активы для погашения долгов. В результате квартира не будет рассматриваться как часть общего долга, и должник сможет сохранить своё жильё.

Вторая поправка касается вопросов, связанных с банкротством. В настоящее время, когда человек оказывается в состоянии банкротства, ему необходимо заключить одно общее соглашение, которое учитывает интересы всех кредиторов. Однако это не всегда реально, особенно если у должника нет средств для погашения всех долгов. В таких ситуациях соглашение о сохранении жилья может оказаться невыгодным. Новая поправка позволит должнику вести переговоры только с одним кредитором — банком, выдавшим ипотеку на квартиру. При этом не потребуется согласие финансового управляющего или других кредиторов. Должник получит возможность самостоятельно решать, заключать соглашение или нет.

Важно учесть, что изменения касаются только жилья, которое является единственным местом проживания для должника и его семьи, и на которое можно наложить арест в соответствии с законом об ипотеке.

Необходимо отметить новые правила, которые вступят в силу с 11 сентября 2024 года. Они упрощают процесс продажи заложенного имущества. Если заемщик оформил ипотеку на свою квартиру, он сможет продать её, чтобы погасить долг, даже до начала процедуры взыскания. Для этого ему нужно подать в банк заявление о продаже. Банк обязан рассмотреть это заявление в течение 10 дней и дать согласие, если нет каких-либо ограничений, указав при этом минимальную цену продажи в уведомлении о согласии.

Можно ли получить ипотеку после банкротства?

По закону, человек, который стал банкротом, может после завершения процесса снова взять ипотеку и приобрести жилье. Однако на практике банки не спешат выдавать такие кредиты и часто отказывают, даже если вы гарантируете платить во время. Как правило, этот процесс занимает около пяти лет. Если вы планируете оформить ипотеку после банкротства, разумнее всего в этот период сосредоточиться на восстановлении своей кредитной репутации. Начните копить средства на первоначальный взнос и рассмотрите возможность поиска работы с более высокой зарплатой.

Заключение

Если у вас возникли проблемы с ипотекой, не стоит сдаваться и отдавать квартиру банку, за которую вы уже платили. Трудности бывают, но если они временные, нужно постараться сохранить жилье. Ведь если вы потеряете квартиру, вам придется снимать жилье, а арендная плата иногда почти такая же, как ипотечный платеж.

Сохранить свою ипотеку, даже если кредиторы не дают покоя, вполне реально. Это можно осуществить, даже находясь на грани банкротства, с помощью реструктуризации долга. Такой подход предоставит вам необходимое время, и не придется дожидаться одобрения банка.